Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Cette échéance, prévue par la loi Climat et résilience de 2021, a accéléré un phénomène déjà observable : le diagnostic de performance énergétique pèse désormais sur chaque transaction immobilière, qu’il s’agisse du prix affiché, de la marge de négociation ou du périmètre des documents exigés à la vente.
Validité des anciens DPE : un piège concret pour les vendeurs en 2026
Les diagnostics réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Ce basculement juridique passe encore inaperçu chez certains propriétaires qui pensent disposer d’un DPE utilisable parce qu’il a moins de dix ans.
Un DPE périmé bloque la mise en vente. Le notaire refusera de signer un compromis sans un diagnostic conforme à la méthode de calcul en vigueur depuis juillet 2021. Les vendeurs qui découvrent cette obligation tardivement perdent plusieurs semaines, le temps de mandater un diagnostiqueur et d’obtenir un créneau.
Le recalcul avec la méthode actuelle peut aussi modifier la classe énergétique du bien. Un logement classé D sous l’ancien barème peut basculer en E, ce qui change radicalement le contexte de vente (obligation d’audit énergétique, décote probable, levier de négociation pour l’acheteur).
Audit énergétique obligatoire : ce qui change pour les classes E à la vente
Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison classée E en monopropriété. Ce document va plus loin que le DPE : il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, avec une projection de la classe énergétique atteignable après rénovation.
L’acheteur reçoit donc un document détaillé qui quantifie le coût de remise à niveau du bien. En pratique, cela déplace la négociation. L’acquéreur ne discute plus uniquement du prix au mètre carré : il intègre le budget travaux dans son offre.
Les biens classés F et G étaient déjà soumis à cette obligation. L’extension aux logements E élargit considérablement le nombre de transactions concernées, puisque cette classe regroupe une part très significative du parc résidentiel français.
Ce que l’audit contient concrètement
- Au moins deux scénarios de rénovation, dont un parcours par étapes et un parcours en une seule phase, avec estimation budgétaire pour chaque poste (isolation, chauffage, ventilation)
- La classe énergétique projetée après travaux pour chaque scénario, ce qui permet à l’acheteur de mesurer le gain réel
- Les aides financières mobilisables au moment de la réalisation de l’audit, même si leur montant peut varier selon les dispositifs en vigueur
DPE collectif en copropriété : une obligation élargie en 2026
Le DPE collectif est devenu obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins équipées d’un chauffage ou d’un refroidissement collectif et construites avant 2013. Cette extension, effective en 2026, concerne un grand nombre de résidences qui n’avaient jamais fait l’objet d’un diagnostic global.
Le DPE collectif évalue la performance du bâtiment dans son ensemble, pas celle de chaque appartement pris isolément. Il peut révéler des déperditions liées aux parties communes (toiture, façades, réseau de chauffage) que le DPE individuel ne capte pas toujours avec la même précision.
Pour un vendeur en copropriété, ce diagnostic supplémentaire ajoute une couche d’information. Un DPE collectif défavorable peut peser sur la valeur de revente de l’ensemble des lots, même ceux qui affichent individuellement une classe correcte.
Les retours terrain divergent sur ce point : dans certaines copropriétés récentes, le DPE collectif confirme les performances individuelles, tandis que dans des immeubles plus anciens, l’écart peut surprendre.
Décote et surcote : comment la classe énergétique déplace les prix
Selon une étude des Notaires de France publiée fin 2023, les biens classés E, F ou G se vendent entre 2 % et 19 % moins cher que ceux classés D. À l’inverse, les logements classés A ou B bénéficient d’une surcote de 6 à 16 %.
L’amplitude de la décote dépend fortement de la localisation. Dans les zones tendues où la demande dépasse l’offre, l’écart de prix reste modéré. Dans les marchés détendus, un classement F ou G peut allonger considérablement le délai de vente et pousser le vendeur à baisser son prix pour trouver un acquéreur.
La négociation s’est structurée autour du DPE
Les acheteurs ne se contentent plus de constater l’étiquette. Ils chiffrent les travaux nécessaires pour atteindre une classe D ou C, puis déduisent ce montant de leur offre. Ce mécanisme est d’autant plus systématique que l’audit énergétique leur fournit désormais les estimations sur un plateau.
Pour les vendeurs de passoires thermiques, deux stratégies coexistent. La première consiste à rénover avant de mettre en vente pour reclasser le bien et capter la valeur verte. La seconde accepte la décote et cible des acquéreurs prêts à porter eux-mêmes le projet de rénovation. Les données disponibles ne permettent pas de conclure laquelle est systématiquement plus rentable : tout dépend du coût des travaux rapporté au gain de prix espéré.
- Classe A ou B : le bien se positionne sur le segment premium, avec un argument de charges réduites et de confort thermique
- Classe D : référence neutre du marché, ni décotée ni surcotée de manière significative
- Classe F ou G : décote quasi systématique, délai de vente allongé, obligation d’audit et restriction locative en cas de mise en location ultérieure
Le diagnostic de performance énergétique n’est plus un document administratif que l’on transmet au notaire sans y réfléchir. Il conditionne le prix, la durée de vente et le volume de documents à produire.
Dans un nombre croissant de cas, il influence la décision même de vendre ou de rénover d’abord. Les propriétaires qui préparent une vente en 2026 ont intérêt à vérifier la validité de leur DPE avant toute estimation de prix, sous peine de découvrir un reclassement défavorable au pire moment de la transaction.
